新常態(tài)下房地產企業(yè)開發(fā)經營各環(huán)節(jié)會計核算、納稅實務操作培訓班其它上課時間：

對本課程感興趣的學員

【課程背景】　　　　　　　　　　　　
　　當前隨著新常態(tài)下房地產市場改革發(fā)展，尤其是財政部、國家稅務總局大批針對房地產行業(yè)出臺的稅收政策，加之幾年來國稅總局加大了評估、稽查力度，房地產行業(yè)面臨巨大的稅務風險，因為房地產會計有其自身的特點，納稅處理和其他行業(yè)更有很大區(qū)別，企業(yè)財務人員沒有經過正規(guī)的房地產會計核算培訓，對相應的稅收政策缺乏深入理解，很可能會造成操作不當，使企業(yè)受到重大損失，自身陷入嚴重的稅務危機之中，甚至會導致企業(yè)被迫破產清算。
【課程收益】
1、讓房地產財務人員了解最新的稅收政策及在房地產企業(yè)實際工作中的運用；
2、掌握房地產行業(yè)會計核算賬簿設置、成本核算方法等技巧；
3、掌握最新稅收政策對房地產企業(yè)的影響；
4、建立合理的納稅體系與動態(tài)防范機制；
5、從經濟、理財?shù)慕嵌群侠戆才哦愂栈I劃，依法節(jié)稅，合理避稅；
課程大綱
第一部分：房地產企業(yè)開發(fā)經營各環(huán)節(jié)涉稅新政解讀與納稅風險防范
1、公司設立階段會計處理與涉稅新政解讀
2、土地取得階段會計處理與涉稅新政解讀
3、規(guī)劃立項階段會計處理與涉稅新政解讀
4、開發(fā)建設階段會計處理與涉稅新政解讀
5、項目銷售階段會計處理與涉稅新政解讀
6、項目清算階段會計處理與涉稅新政解讀
7、企業(yè)利潤分配階段會計處理與涉稅新政解讀
8、企業(yè)融資階段會計處理與涉稅新政解讀
9、企業(yè)日常費用支出階段會計處理與涉稅新政解讀
第二部分：房地產企業(yè)涉稅疑難問題解析
第一、營業(yè)稅疑難問題解析
1、房地產企業(yè)主要涉及哪幾個營業(yè)稅稅目
2、哪些情況屬于視同銷售需要繳納營業(yè)稅
3、代收費用什么情況下不作為價外費用，不需要繳納營業(yè)稅
4、房地產企業(yè)收取的住房專項維修基金是否需要繳納營業(yè)稅
5、折扣售房的折扣額需要計繳營業(yè)稅嗎
6、預收的售房款何時計繳營業(yè)稅
7、退還客戶的購房款可否從當期營業(yè)額中減除
8、以房地產（包括開發(fā)產品）對外投資要繳納營業(yè)稅嗎
9、合作建房如何計繳營業(yè)稅
10、以開發(fā)產品作為拆遷補償時營業(yè)稅如何處理
11、取得拆遷補償是否計繳營業(yè)稅
12、預收的租金何時計繳營業(yè)稅
13、銷售、出租不動產應在何地繳納營業(yè)稅
第二、土地增值稅疑難問題解析
1、哪些情況下需要繳納土地增值稅（征稅范圍）
2、無償贈與房地產是否需要繳納土地增值稅
3、轉讓股權是否需要繳納土地增值稅
4、轉讓碼頭泊位、機場跑道等基礎設施是否需要繳納土地增值稅
5、計算土地增值稅的扣除項目有哪些
6、地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用在計征土地增值稅時如何處理
7、轉讓房地產取得的貨幣為外幣的，在計算土地增值稅時如何折合人民幣
8、土地增值稅的稅率是多少
9、怎樣速算土地增值稅稅額
10、土地增值稅主要有哪些優(yōu)惠政策
11、土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間、納稅申報時間、納稅期限是怎樣規(guī)定的
12、房地產企業(yè)土地增值稅納稅申報與一般企業(yè)土地增值稅納稅申報有何不同
13、開發(fā)房地產項目需要到稅務機關辦理項目登記、備案嗎 什么時候登記、備案 登記、備案時需要提供什么資料
14、預繳土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間如何確定
15、預繳土地增值稅的計稅依據(jù)如何確定
16、土地增值稅的預征（繳）率是多少
17、如何計算土地增值稅的預繳稅額
18、預繳土地增值稅如何申報
19、未按規(guī)定預繳土地增值稅是否加收滯納金
20、如何確定土地增值稅的清算單位
21、哪些情況下房地產企業(yè)應當進行土地增值稅清算
22、哪些情況下稅務機關可以要求房地產企業(yè)進行土地增值稅清算
23、房地產企業(yè)何時需要到稅務機關辦理土地增值稅清算手續(xù)
24、土地增值稅清算時收入如何確定
25、土地增值稅清算時哪些情況屬于視同銷售行為
26、對自用或出租的開發(fā)產品是否征收土地增值稅
27、土地增值稅清算時對扣除項目需要提供什么憑證
第三、企業(yè)所得稅疑難問題解析
1、確認開發(fā)產品完工的條件是什么
2、房地產企業(yè)銷售未完工產品取得預收款的所得稅如何處理
3、房地產企業(yè)預計計稅毛利率如何確定
4、開發(fā)產品預收款何時確認收入實現(xiàn)
5、開發(fā)產品完工銷售收入包括哪些內容
6、開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，是否應確認為銷售收入
7、開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應在何時確認為銷售收入的實現(xiàn) 收入的金額如何確定
8、哪些情況下須對開發(fā)產品視同銷售計繳所得稅 視同銷售的收入如何確認
9、租賃收入在何時確認
10、房地產開發(fā)企業(yè)的成本、費用區(qū)分為哪幾類
11、什么是計稅成本 　　
12、什么是成本對象
13、確定成本對象的原則是什么
14、確定成本對象需要向主管稅務機關備案嗎
15、開發(fā)產品計稅成本支出包括哪些內容 　　　
16、開發(fā)企業(yè)計稅成本如何核算
17、共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，如何分配至各成本對象
18、“以地換房”方式取得土地使用權的，土地成本如何確定
19、以接受投資的方式取得土地使用權的，土地成本如何確定
20、預提費用可以作為計稅成本嗎
21、企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理
22、企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的如何處理
23、已銷開發(fā)產品的計稅成本如何計算
24、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，所得稅上如何處理
25、企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，如何扣除
26、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，在所得稅上如何處理
27、企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）在所得稅上如何處理
28、企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可以在所得稅稅前扣除嗎
29、企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，可以稅前扣除折舊費用嗎
30、合作建房分配開發(fā)產品的，所得稅上如何處理
31、合作建房分配利潤的，所得稅上如何處理
32、以地換房的，出地方所得稅如何處理
33、房地產企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)如何掌握
34、房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現(xiàn)虧損的，如何辦理退稅
35、對房地產企業(yè)何時可以核定征收企業(yè)所得稅
36、未完工收入計算的毛利是否允許扣減期間費用
37、未完工收入是否允許扣減稅金及附加
38、未完工收入是否允許作為三項費用的扣除基數(shù)
39、未完工收入季度申報表填列方法
40、未完工收入年度申報表填列方法
第四、其他稅種疑難問題解析
1、房地產企業(yè)的開發(fā)產品在什么情況下需要繳納房產稅
2、對按照房產原值計稅的房產，房產原值是否包含地價（為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等）
3、宗地容積率低于0.5的，如何確定計入房產原值的地價
4、對房地產開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅
5、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，何時開始繳納土地使用稅
6、已出售的開發(fā)產品何時停止繳納土地使用稅
7、以協(xié)議方式受讓土地使用權的，其契稅計稅是否包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費
8、以競價方式出讓的，契稅計稅依據(jù)是否包括市政建設配套費以及各種補償費用
9、因減免土地出讓金而承受國有土地使用權的，是否亦減免契稅
10、期房購買者退房時已經繳納的契稅是否可以退還
11、購買已裝修的房屋，裝修費用是否包括在契稅計稅價格內
12、企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，是否要繳納契稅
13、企業(yè)分立時，派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，是否繳納契稅
14、土地使用權出讓合同、轉讓合同是否要繳納印花稅
15、商品房銷售合同應按何種稅目繳納印花稅
16、對個人銷售或購買住房，印花稅有何優(yōu)惠
17、房地產企業(yè)與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅
第三部分：營改增實施后房地產企業(yè)的會計處理和納稅處理

課程主講
　　邊老師:中國注冊稅務師，中國著名“財稅三棲”實戰(zhàn)專家，燕園財稅首席講師，從事財稅研究及實際工作20多年，曾擔任某財稅學校校長，某稅務局征收分局副局長，某稅務稽查局副局長，現(xiàn)任國家稅務總局北戴河培訓中心教授，清華大學財稅總監(jiān)高級研修班特聘教授，