新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)會計(jì)核算、納稅實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)班其它上課時間：

對本課程感興趣的學(xué)員

【課程背景】　　　　　　　　　　　　
　　當(dāng)前隨著新常態(tài)下房地產(chǎn)市場改革發(fā)展，尤其是財(cái)政部、國家稅務(wù)總局大批針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的稅收政策，加之幾年來國稅總局加大了評估、稽查力度，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)會計(jì)有其自身的特點(diǎn)，納稅處理和其他行業(yè)更有很大區(qū)別，企業(yè)財(cái)務(wù)人員沒有經(jīng)過正規(guī)的房地產(chǎn)會計(jì)核算培訓(xùn)，對相應(yīng)的稅收政策缺乏深入理解，很可能會造成操作不當(dāng)，使企業(yè)受到重大損失，自身陷入嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)之中，甚至?xí)��?dǎo)致企業(yè)被迫破產(chǎn)清算。
【課程收益】
1、讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員了解最新的稅收政策及在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中的運(yùn)用；
2、掌握房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算賬簿設(shè)置、成本核算方法等技巧；
3、掌握最新稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響；
4、建立合理的納稅體系與動態(tài)防范機(jī)制；
5、從經(jīng)濟(jì)、理財(cái)?shù)慕嵌群侠戆才哦愂栈I劃，依法節(jié)稅，合理避稅；
課程大綱
第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)涉稅新政解讀與納稅風(fēng)險(xiǎn)防范
1、公司設(shè)立階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
2、土地取得階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
3、規(guī)劃立項(xiàng)階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
4、開發(fā)建設(shè)階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
5、項(xiàng)目銷售階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
6、項(xiàng)目清算階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
7、企業(yè)利潤分配階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
8、企業(yè)融資階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
9、企業(yè)日常費(fèi)用支出階段會計(jì)處理與涉稅新政解讀
第二部分：房地產(chǎn)企業(yè)涉稅疑難問題解析
第一、營業(yè)稅疑難問題解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及哪幾個營業(yè)稅稅目
2、哪些情況屬于視同銷售需要繳納營業(yè)稅
3、代收費(fèi)用什么情況下不作為價(jià)外費(fèi)用，不需要繳納營業(yè)稅
4、房地產(chǎn)企業(yè)收取的住房專項(xiàng)維修基金是否需要繳納營業(yè)稅
5、折扣售房的折扣額需要計(jì)繳營業(yè)稅嗎
6、預(yù)收的售房款何時計(jì)繳營業(yè)稅
7、退還客戶的購房款可否從當(dāng)期營業(yè)額中減除
8、以房地產(chǎn)（包括開發(fā)產(chǎn)品）對外投資要繳納營業(yè)稅嗎
9、合作建房如何計(jì)繳營業(yè)稅
10、以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償時營業(yè)稅如何處理
11、取得拆遷補(bǔ)償是否計(jì)繳營業(yè)稅
12、預(yù)收的租金何時計(jì)繳營業(yè)稅
13、銷售、出租不動產(chǎn)應(yīng)在何地繳納營業(yè)稅
第二、土地增值稅疑難問題解析
1、哪些情況下需要繳納土地增值稅（征稅范圍）
2、無償贈與房地產(chǎn)是否需要繳納土地增值稅
3、轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否需要繳納土地增值稅
4、轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施是否需要繳納土地增值稅
5、計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目有哪些
6、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用在計(jì)征土地增值稅時如何處理
7、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的貨幣為外幣的，在計(jì)算土地增值稅時如何折合人民幣
8、土地增值稅的稅率是多少
9、怎樣速算土地增值稅稅額
10、土地增值稅主要有哪些優(yōu)惠政策
11、土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅申報(bào)時間、納稅期限是怎樣規(guī)定的
12、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)與一般企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)有何不同
13、開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記、備案嗎 什么時候登記、備案 登記、備案時需要提供什么資料
14、預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定
15、預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定
16、土地增值稅的預(yù)征（繳）率是多少
17、如何計(jì)算土地增值稅的預(yù)繳稅額
18、預(yù)繳土地增值稅如何申報(bào)
19、未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否加收滯納金
20、如何確定土地增值稅的清算單位
21、哪些情況下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算
22、哪些情況下稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算
23、房地產(chǎn)企業(yè)何時需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)
24、土地增值稅清算時收入如何確定
25、土地增值稅清算時哪些情況屬于視同銷售行為
26、對自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品是否征收土地增值稅
27、土地增值稅清算時對扣除項(xiàng)目需要提供什么憑證
第三、企業(yè)所得稅疑難問題解析
1、確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工的條件是什么
2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得預(yù)收款的所得稅如何處理
3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率如何確定
4、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款何時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)
5、開發(fā)產(chǎn)品完工銷售收入包括哪些內(nèi)容
6、開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，是否應(yīng)確認(rèn)為銷售收入
7、開發(fā)企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)在何時確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 收入的金額如何確定
8、哪些情況下須對開發(fā)產(chǎn)品視同銷售計(jì)繳所得稅 視同銷售的收入如何確認(rèn)
9、租賃收入在何時確認(rèn)
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本、費(fèi)用區(qū)分為哪幾類
11、什么是計(jì)稅成本 　　
12、什么是成本對象
13、確定成本對象的原則是什么
14、確定成本對象需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案嗎
15、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括哪些內(nèi)容 　　　
16、開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本如何核算
17、共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，如何分配至各成本對象
18、“以地?fù)Q房”方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定
19、以接受投資的方式取得土地使用權(quán)的，土地成本如何確定
20、預(yù)提費(fèi)用可以作為計(jì)稅成本嗎
21、企業(yè)建造的停車場所的成本如何處理
22、企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的如何處理
23、已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本如何計(jì)算
24、企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，所得稅上如何處理
25、企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，如何扣除
26、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，在所得稅上如何處理
27、企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）在所得稅上如何處理
28、企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可以在所得稅稅前扣除嗎
29、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，可以稅前扣除折舊費(fèi)用嗎
30、合作建房分配開發(fā)產(chǎn)品的，所得稅上如何處理
31、合作建房分配利潤的，所得稅上如何處理
32、以地?fù)Q房的，出地方所得稅如何處理
33、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)如何掌握
34、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損的，如何辦理退稅
35、對房地產(chǎn)企業(yè)何時可以核定征收企業(yè)所得稅
36、未完工收入計(jì)算的毛利是否允許扣減期間費(fèi)用
37、未完工收入是否允許扣減稅金及附加
38、未完工收入是否允許作為三項(xiàng)費(fèi)用的扣除基數(shù)
39、未完工收入季度申報(bào)表填列方法
40、未完工收入年度申報(bào)表填列方法
第四、其他稅種疑難問題解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在什么情況下需要繳納房產(chǎn)稅
2、對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，房產(chǎn)原值是否包含地價(jià)（為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等）
3、宗地容積率低于0.5的，如何確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)
4、對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地是否征收土地使用稅
5、以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，何時開始繳納土地使用稅
6、已出售的開發(fā)產(chǎn)品何時停止繳納土地使用稅
7、以協(xié)議方式受讓土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅是否包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)
8、以競價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅依據(jù)是否包括市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用
9、因減免土地出讓金而承受國有土地使用權(quán)的，是否亦減免契稅
10、期房購買者退房時已經(jīng)繳納的契稅是否可以退還
11、購買已裝修的房屋，裝修費(fèi)用是否包括在契稅計(jì)稅價(jià)格內(nèi)
12、企業(yè)合并時，合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，是否要繳納契稅
13、企業(yè)分立時，派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，是否繳納契稅
14、土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同是否要繳納印花稅
15、商品房銷售合同應(yīng)按何種稅目繳納印花稅
16、對個人銷售或購買住房，印花稅有何優(yōu)惠
17、房地產(chǎn)企業(yè)與貸款公司的借款合同是否繳納印花稅
第三部分：營改增實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)處理和納稅處理

課程主講
　　邊老師:中國注冊稅務(wù)師，中國著名“財(cái)稅三棲”實(shí)戰(zhàn)專家，燕園財(cái)稅首席講師，從事財(cái)稅研究及實(shí)際工作20多年，曾擔(dān)任某財(cái)稅學(xué)校校長，某稅務(wù)局征收分局副局長，某稅務(wù)稽查局副局長，現(xiàn)任國家稅務(wù)總局北戴河培訓(xùn)中心教授，清華大學(xué)財(cái)稅總監(jiān)高級研修班特聘教授，