國地稅合并如何平穩(wěn)過渡之：———— 最新個人所得稅法解析暨房地產(chǎn)開發(fā)全程稅務(wù)處理與納稅風(fēng)險防控專題其它上課時間：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

專題背景   

房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險始終居高不下。一方面，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策較為復(fù)雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷；另一方面，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，其中在稅收調(diào)控上也有增無減，特別是近幾年來，稅務(wù)機關(guān)始終將房產(chǎn)業(yè)作為稅務(wù)稽查的重點。
面對涉稅風(fēng)險居高不下的現(xiàn)實，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何采取有效措施防控涉稅風(fēng)險，避免不必要的損失呢？提升自身的應(yīng)對能力乃是最根本的策略。
另外，8月31日，十三屆全國人大常委會第五次會議表決通過了關(guān)于修改個人所得稅法的決定。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，也必須在第一時間系統(tǒng)把握最新的個人所得稅法律政策，以規(guī)避涉稅風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)利益與員工個人利益的最大化。

專題收益   

1．了解房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)全程的涉稅處理特點及其風(fēng)險防控一般規(guī)律；
2．熟悉并掌握房地產(chǎn)開發(fā)全程所涉及到的稅收政策及其業(yè)務(wù)內(nèi)容；
3．通過案例分析，尋找、挖掘出房地產(chǎn)開發(fā)中存在主要涉稅風(fēng)險點；
4．系統(tǒng)把握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉稅問題處理及風(fēng)險防控的基本手段與方法；
5．能夠在實踐中，有效開展納稅籌劃策略，降低稅收負擔(dān)，化解納稅風(fēng)險；
6．消除當前假冒偽劣籌劃思路的影響，避免不必要的納稅籌劃風(fēng)險發(fā)生；
7．了解個人所得稅法第七次大修的主要內(nèi)容，并掌握新舊稅法的差異；
8．探尋個稅風(fēng)險規(guī)避之策，實現(xiàn)企業(yè)利益最大與個人財富增值的完美結(jié)合。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：2018年最新個人所得稅法政策解讀
一．個人所得稅法的修訂概述
1．個人所得稅法修訂的背景
2．個人所得稅法十大修訂內(nèi)容
3．稅法修訂與重新立法的差異
4．稅法修訂對經(jīng)濟的影響分析
二．居民納稅人與非居民納稅人
1．居民與非居民納稅人的引入
2．居民與非居民的義務(wù)差異比較
3．居民納稅人斷定標準的變化
三．稅目分類的簡并及取舍調(diào)整
1．經(jīng)營所得稅目包含哪些內(nèi)容
2．綜合所得：是綜合還是分類？
3．其他所得：消失意味著什么？
4．稅目的調(diào)整并非簡單的加減
⑴ 法治時代的開啟？
⑵ 雙重身份的滅失？
⑶ 必須對歷史清算？
⑷ 個稅會向何處去？
四．稅收減免優(yōu)惠的小幅度調(diào)整
五．費用扣除標準的調(diào)整與變化
1．工資薪金所得費用扣除標準
2．起征點與免征額是同一概念嗎？
3．費用扣除標準究竟從何時施行？
4．費用扣除標準調(diào)整影響有幾何？
5．勞務(wù)報酬等扣除標準有什么變化？
6．稿酬所得可扣除多少費用？
7．綜合所得該如何計算確認所得？
8．財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與財產(chǎn)租賃的扣除差異
9．個人的公益捐贈能否稅前扣除？
10．老外的費用扣除是否也會調(diào)整？
六．專項扣除與專項附加扣除的增設(shè)
1．專項扣除都包括了哪些內(nèi)容？
2．專項附加扣除的內(nèi)容有哪幾項？
3．專項附加扣除該如何進行稅前扣除？
4．新稅法后單身是不是會多繳稅？
七．稅率與收入級距的調(diào)整及影響
1．工資薪金所得級距及稅率的調(diào)整
2．經(jīng)營所得級距及稅率的調(diào)整
3．稅率與級距調(diào)整對稅負的影響
4．調(diào)整后的稅率、級距適用時間
八．稅收征管措施的變化及調(diào)整
1．個稅申報方式的調(diào)整與簡化
2．按年征收后年終獎金如何計稅？
3．反避稅條款的增設(shè)及其風(fēng)險
4．個稅匯繳規(guī)定及其時間規(guī)范
5．納稅人識別號透露出的信息
6．自然人涉稅信息的共享
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)涉稅處理特點及其風(fēng)險防控概述
一．房地產(chǎn)開發(fā)涉稅處理的特點
1．涉及稅種的特殊性
2．稅種政策的特殊性
3．稅種周期的特殊性
4．開發(fā)成本的隱蔽性
5．銷售收入的公開性
6．稅收風(fēng)險的滯后性
二．涉稅處理及風(fēng)險規(guī)避簡單粗暴
1．偷稅逃稅幾乎成為全行業(yè)的規(guī)則
2．開發(fā)商品銷售遠比財務(wù)規(guī)范重要
3．涉稅風(fēng)險管理就是財務(wù)部門的事情
4．與稅務(wù)搞好關(guān)系就可規(guī)避納稅風(fēng)險
5．只要把賬做好納稅風(fēng)險就會少
6．依法納稅就不會有什么納稅風(fēng)險
三．房地產(chǎn)開發(fā)全程涉稅風(fēng)險的防控
1．案例解析涉稅風(fēng)險防控體系的構(gòu)建
2．大數(shù)據(jù)時代涉稅逃稅將得不償失
3．確定最適當?shù)哪繕四耸歉�本之�?br /> 4．全面構(gòu)筑納稅風(fēng)險防控的三道防線
第三節(jié)：公司設(shè)立階段的納稅處理與風(fēng)險防控
一．公司設(shè)立階段涉及稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 認繳資本下印花稅存在的主要風(fēng)險
⑵ 非貨幣性資產(chǎn)投資中的印花稅風(fēng)險
⑶ 簽訂N年房租合同時如何繳納印花稅
⑷ 土地租賃合同是否繳納印花稅
2．契稅
3．房產(chǎn)稅
⑴ 無租使用他人房產(chǎn)是否需要繳納房產(chǎn)稅？
⑵ 免租期使用他人房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅？
⑶ 租入房產(chǎn)后裝修是否繳納房產(chǎn)稅？
⑷ 在租入土地上蓋房自用是否繳納房產(chǎn)稅？
4．土地使用稅
二．設(shè)立階段涉稅難點解析與風(fēng)險防范
1．公司組織架構(gòu)設(shè)計與涉稅風(fēng)險規(guī)避
2．公司股權(quán)架構(gòu)設(shè)計與納稅籌劃運作
3．公司設(shè)立地點選擇與涉稅風(fēng)險處置
4．開辦期的界定及其涉稅政策特別規(guī)定
5．個人名字的資產(chǎn)如何落到公司名下最優(yōu)？
6．公司設(shè)立必須考慮的上市運作風(fēng)險規(guī)劃
第四節(jié)：土地取得階段的納稅處理及其風(fēng)險防控
一．開發(fā)企業(yè)獲取土地的一般方式歸納
二．土地取得階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 土地使用權(quán)出讓合同是否繳納印花稅？
⑵ 未簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否不用繳納印花稅？
⑶ 補交增加容積率的土地差價是否需要補交印花稅？
⑷ 耕地占用稅是否構(gòu)成印花稅的依據(jù)？
⑸ 土地使用權(quán)證書該如何繳納印花稅？
2．耕地占用稅
⑴ 招拍掛方式獲得的土地必須繳納耕地占用稅嗎？
⑵ 耕地占用稅是否作為契稅的計稅依據(jù)？
3．契稅
⑴ 大配套設(shè)施費是否構(gòu)成契稅計稅價格？
⑵ 土地優(yōu)惠及減免款是否需要交契稅？
⑶ 補繳的大配套費是否繳納契稅？
⑷ 拆遷安置費用是否作為契稅的計算依據(jù)？
4．土地使用稅
⑴ 何時開始繳納土地使用稅？
⑵ 何時終結(jié)土地使用稅納稅義務(wù)？
⑶ 土地使用稅究竟使用哪個科目核算？
⑷ 土地使用稅是否可以計入開發(fā)成本？
⑸ 土地使用稅能否作為土地增值稅的扣除項目？
⑹ 土地受讓合同時間條款的納稅籌劃處理
5．增值稅
⑴ 計算增值稅時，土地成本可以扣除嗎？
⑵ 拆遷費用能否在計算增值稅時扣除？
⑶ 受讓的土地成本如何作進項稅額抵扣？
⑷ 招投票中的進項稅額能否抵扣？
三．土地成本的核算與計量
1．土地成本究竟包括了哪些內(nèi)容？
2．上述相關(guān)稅費是否構(gòu)成土地成本的內(nèi)容？
3．土地成本確認的憑證處理與規(guī)范
4．一二級聯(lián)動開發(fā)下土地成本的確定
四．涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1．取得政府土地返還款是確認收入還是沖減成本？
2．企業(yè)發(fā)生的拆遷補償該如何規(guī)避納稅風(fēng)險？
3．“拆一還一”業(yè)務(wù)該如何準確進行納稅處理？
4．購買在建工程獲取土地繼續(xù)開發(fā)如何納稅？
5．以收購股權(quán)方式獲得土地是否可行？有何風(fēng)險？
6．以股權(quán)收購方式獲得土地后如何規(guī)避涉稅風(fēng)險？
7．土地受讓主體是否有什么講究？對稅負有何影響？
8．因囤地而繳納土地閑置費對納稅有何影響？
9．房地產(chǎn)企業(yè)進行土地一級開發(fā)如何納稅？
10．以不同商業(yè)目的調(diào)節(jié)土地價款是否可行？
11．如何利用政策實現(xiàn)母子公司間土地?zé)o稅轉(zhuǎn)移？
第五節(jié)：規(guī)劃設(shè)計階段的納稅處理及其風(fēng)險防控
一．規(guī)劃設(shè)計不只是對開發(fā)項目的規(guī)劃與設(shè)計
1．稅務(wù)風(fēng)險控制必須在事前進行
2．本階段都需要規(guī)劃設(shè)計哪些涉稅風(fēng)險？
二．規(guī)劃設(shè)計階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 房產(chǎn)設(shè)計合同是否需要繳納印花稅？
2．增值稅
⑴ 規(guī)劃設(shè)計費的進項抵扣需要注意的細節(jié)
⑵ 向境外支付的規(guī)劃設(shè)計費是否需要扣繳增值稅？
⑶ 設(shè)計企業(yè)是選擇做一般納稅人還是小規(guī)模納稅人？
⑷ 符合一般納稅人條件不登記時會有什么不利后果？
3．企業(yè)所得稅
⑴ 支付境外的設(shè)計費如何扣繳企業(yè)所得稅？
⑵ 甲方承擔(dān)設(shè)計方的差旅費該如何處理？
⑶ 境外企業(yè)提供設(shè)計咨詢服務(wù)是否扣稅？
三．涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1．出于稅負考慮需要對產(chǎn)品類型進行規(guī)劃設(shè)計嗎？
2．開發(fā)產(chǎn)品是一次性開發(fā)還是分期開發(fā)？
3．合作建房有哪些主要形式？應(yīng)在那個階段納稅？
4．前期規(guī)劃設(shè)計費的資本化與費用化選擇與籌劃
5．以流轉(zhuǎn)稅換土地增值稅的籌劃運作錯弊分析
第六節(jié)：建設(shè)開發(fā)階段的納稅處理及其風(fēng)險防控
一．建設(shè)開發(fā)階段涉及的稅種及其政策
1．印花稅
⑴ 建筑施工合同該如何計算繳納印花稅？
⑵ 企業(yè)間的借款合同是否需要繳納印花稅？
⑶ 材料采購合同如何開展印花稅籌劃？
⑷ 印花稅能否計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本？
2．土地使用稅
⑴ 開發(fā)期間的土地使用稅是資本化還是費用化？
⑵ 22號文的調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)有什么大影響？
⑶ 供開發(fā)使用的房產(chǎn)是否繳納土地使用稅？
3．房產(chǎn)稅
⑴ 開發(fā)過程中自有自用房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅？
⑵ 開發(fā)過程中的售樓部房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？
⑶ 開發(fā)進程中的臨時設(shè)施是否需要繳納房產(chǎn)稅？
4．企業(yè)所得稅
⑴ 境外企業(yè)為開發(fā)企業(yè)施工是否扣繳企業(yè)所得稅？
⑵ 勞務(wù)工費用如何規(guī)范地進行稅前扣除？
5．增值稅
⑴ 選擇向一般納稅人采購還是向小規(guī)模納稅人采購？
⑵ 應(yīng)否協(xié)助建筑施工企業(yè)適用簡易征收？
⑶ 貸款利息及相關(guān)業(yè)務(wù)的進項稅額能否抵扣
⑷ 差旅費的進項稅額到底能否抵扣？
⑸ 交際應(yīng)酬費用中的進項稅額能否抵扣？
⑹ 紅線外項目是否視同銷售？進項能否抵扣？
⑺ 勞務(wù)費用外包是否可以進行增值稅抵扣籌劃？
二．房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與處置
1．房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容及差錯規(guī)避
2．如何準確地確定成本對象并對成本對象進行劃分？
3．共同成本包括哪些，如何進行合理分攤？
4．確定開發(fā)成本的依據(jù)是什么？發(fā)票還是其他？
5．合作建房項目下成本費用的歸集與核算
三．涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1．合同簽訂與發(fā)票取得應(yīng)注意的涉稅風(fēng)險
⑴ 能否要求建安企業(yè)在開發(fā)項目所在地開票？
⑵ 設(shè)計與建安勞務(wù)一并提供時，房開企業(yè)應(yīng)如何索票？
⑶ 銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑勞務(wù)應(yīng)提供什么發(fā)票？
⑷ 銷售電梯并負擔(dān)安裝應(yīng)提供什么發(fā)票？
⑸ 房企與建筑企業(yè)間的違約金該如何規(guī)避風(fēng)險？
⑹ 合同中的價格條款含稅好還是不含稅好？
⑺ 發(fā)票是否具有收付款憑證的法律效力？如何規(guī)避？
⑻ 如何通過合同全面規(guī)避發(fā)票憑證涉稅風(fēng)險？
2．全面增值稅時代甲供材的處理與規(guī)劃
⑴ 甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？
⑵ 裝飾勞務(wù)的清包工如何納稅？
⑶ 甲供材發(fā)票如何開具？
⑷ 甲供材發(fā)票可否在土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除？
⑸ 銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑業(yè)勞務(wù)如何納稅？
⑹ 甲供材中，房企應(yīng)否選擇采購高稅率材料？
3．售樓處、樣板間裝修的稅務(wù)處理
⑴ 單獨修建的營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除？　
⑵ 單獨修建營銷設(shè)施費，在所得稅前如何扣除？
⑶ 售樓處交不交房產(chǎn)稅？交不交土地使用稅？
4．精裝修及相關(guān)費用的納稅處理
⑴ 精裝修費用能否作為土地增值稅成本項目扣除？
⑵ 計算土地增值稅時，購買的家具能否計入開發(fā)成本？
5．企業(yè)融資費用的稅務(wù)處理
⑴ 企業(yè)有沒有搞清楚借款利息的本質(zhì)內(nèi)涵？
⑵ 如何通過業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換實現(xiàn)借款利息進項稅額抵扣？
⑶ 借款利息應(yīng)當取得何種規(guī)范的票據(jù)與憑證？
⑷ 企業(yè)之間的借款利息該如何進行涉稅處理？
⑸ 企業(yè)向個人的借款利息該如何進行處理規(guī)范？
⑹ 關(guān)聯(lián)方借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避技巧有哪些？
⑺ 借款利息涉稅風(fēng)險規(guī)避的綜合籌劃案例分析
第七節(jié)：產(chǎn)品銷售階段的涉稅處理及其風(fēng)險防控
一．產(chǎn)品銷售階段涉及稅種及其政策
1．印花稅
2．土地使用稅
⑴ 土地使用稅納稅義務(wù)究竟從何時終止？
3．房產(chǎn)稅
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)的商品房是否需要繳納房產(chǎn)稅？
⑵ 將商品房用作售樓部時是否繳納房產(chǎn)稅？
4．增值稅
⑴ 銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)時間是如何規(guī)定的？
⑵ 在什么情況下可以選擇簡易征收？
⑶ 銷售異地的不動產(chǎn)項目該如何預(yù)繳增值稅？
⑷ 繳納增值稅時，土地成本如何進行扣除？
⑸ 收取預(yù)收款時如何開具不征稅發(fā)票？
5．土地增值稅
⑴ 土地增值稅必須預(yù)繳嗎？可以不預(yù)繳嗎？
⑵ 預(yù)繳土地增值稅時收入額含稅嗎？
⑶ 預(yù)繳的土地增值稅能否在計算企業(yè)所得稅時扣除？
6．企業(yè)所得稅
⑴ 什么情況下需要預(yù)繳企業(yè)所得稅？
⑵ 預(yù)繳企業(yè)所得稅的收入依據(jù)是什么？
⑶ 什么情況下不再預(yù)繳企業(yè)所得稅？
⑷ 企業(yè)所得稅預(yù)繳稅率是如何規(guī)定的？
⑸ 預(yù)繳所得稅時能否扣除預(yù)繳的土地增值稅？
⑹ 預(yù)繳企業(yè)所得稅時能否扣除相關(guān)的期間費用？
⑺ 預(yù)售收入作為廣告費業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)嗎？
二．涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1．銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？
2．房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金如何進行納稅處理？
3．代收款項各稅種規(guī)定有何不同？
4．分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
5．賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該視同銷售繳納增值稅？
6．買房子送車位、閣樓如何納稅？
7．向職工福利售房如何控制納稅風(fēng)險？
8．哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？
9．銷售階段支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？
10．銷售地下車位如何納稅？土地增值稅前如何處理？
11．售后回租業(yè)務(wù)有哪些納稅風(fēng)險
12．以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？
13．“拆一還一”如何進行納稅處理？
14．合作建房分房階段如何進行納稅處理？
15．將開發(fā)商品房轉(zhuǎn)作自用房產(chǎn)是否視同銷售？
16．賣房贈送汽車等籌劃策略的調(diào)整與重塑
第八節(jié)：土地增值稅與企業(yè)所得稅處理專題
一．土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險防范（選講）
1．土地增值稅的清算單位如何確定？
2．土地增值額計算對象如何確定？
3．土地增值稅的清算條件
4．土地增值稅清算收入的確定
5．土地增值稅扣除項目金額的確定
⑴ 扣除憑據(jù)問題
⑵ 扣除項目的內(nèi)容
6．清算后又發(fā)生銷售和成本如何處理？
7．地下車庫的土地增值稅處理
二．企業(yè)所得稅稅前扣除處理
1．企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則
2．工資薪金總額的扣除與最新規(guī)定
3．職工福利費等三項經(jīng)費的扣除與最新規(guī)定
4．保險費和住房公積金的稅務(wù)問題
5．報銷燃油費及交通補貼的納稅風(fēng)險與稅收籌劃
6．員工報銷通訊費的稅務(wù)風(fēng)險與籌劃方法
7．廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費稅前扣除操作技巧
8．業(yè)務(wù)招待費稅前扣除的注意事項與細節(jié)
9．借款利息支出的資本化計算與納稅調(diào)整
10．銷售傭金的扣除條件
11．以前年度應(yīng)扣未扣的費用如何追補扣除？
12．匯算清繳期結(jié)束尚未取得發(fā)票的事項如何處理？
13．往來款長期掛賬有哪些稅收風(fēng)險？如何處理？
14．企業(yè)所得稅產(chǎn)品完工的條件及其成本確定
⑴ 計稅成本核算終止日
⑵ 可以預(yù)提的三種計稅成本
⑶ 年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整
⑷ 項目完工后又發(fā)生成本如何處理？
第九節(jié)：現(xiàn)場互動：學(xué)員問，老師答，疑難問題不用怕。

主講老師：胡老師

注冊稅務(wù)師、法律碩士、國內(nèi)著名財稅專家。長期從事企業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。在《財政研究》、《經(jīng)濟研究參考》、《涉外稅務(wù)》、《財會通訊》、《稅務(wù)與經(jīng)濟》等報刊發(fā)表論文百余篇、實務(wù)類文章六百余篇，有十余篇文章被中國人民大學(xué)報刊復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載；出版有《新納稅申報表填報》、《個人所得稅法解讀》、《企業(yè)所得稅匯算清繳手冊》等。現(xiàn)為北京財稅研究院、瑞昌財學(xué)院特聘教授；中國建筑財稅協(xié)會、中國稅網(wǎng)特約專家；中國納稅答疑網(wǎng)答疑專家，個人所得稅專家?guī)斐蓡T，在業(yè)界享有“財稅百事通”、“稅法活字典”稱號；長期從事建筑業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策操作、稅收籌劃、稅務(wù)稽查風(fēng)險防控、投融資運作、所得稅匯算清繳等課程的講授，深受廣大學(xué)員好評。先后在北京、上海、深圳、廣州、南京、鄭州等100多個城市舉辦過講座與培訓(xùn)。其授課特點是：總能將法律邏輯與會計嚴謹融為一體，實現(xiàn)豐滿理論與骨感實操的和諧統(tǒng)一，睿智中飽含幽默，調(diào)侃中盡顯專業(yè)。