稅收征管新格局下的房地產(chǎn)企業(yè)：——“個稅新政解析、社保費規(guī)劃暨土地增值稅模擬清算實務專題”其它上課時間：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

專題背景

備受社會廣泛關注的個人所得稅分類和綜合計征改革伴隨2018年8月31日中華人民共和國主席令第九號終于落地，中國的個人所得稅改革終于邁出堅實的一步，這次歷史性的個稅改革都有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應關注哪些新亮點和報稅及扣除新要點？年底前應利用好哪些紅利？納稅人和扣繳義務人應提前做好哪些應對方略？

2019年初社保費全部移交稅務征管，會有哪些新變化？未按規(guī)定交納都有哪些風險點？房地產(chǎn)企業(yè)如何合法降低社保費成本？應做好哪些制度規(guī)劃、合同管控和財務應對？

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運行期剛剛開始，又進入國地稅合并的嚴征管體制，房地產(chǎn)企業(yè)新老項目土地增值稅清算有何不同？項目橫跨新老時期收入該如何確認？新項目土地成本確認與營改增前有何不同？不同承包方式對建筑成本造成哪些影響？會計核算制度變化對項目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對清算結(jié)果造成哪些影響？

新出臺的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來哪些隱憂？如何進行開發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)財務資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？

針對2018年個稅新政、社保費，土地增值稅立法！我司定于10月26-27日，特邀財稅社保專家于老師在鄭州舉辦本次大會。誠邀您參加！于老師將在現(xiàn)場為您提前排查企業(yè)社保及個稅改革中的涉稅風險，通過實操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

主講內(nèi)容

上篇：個人所得稅新政解析

一．個稅修改歷程簡介及關注要點

二．本次個稅改革修改的主要內(nèi)容詳解及納稅人和扣繳義務人應重點關注的

涉稅風險點及2018年可利用的紅利空間

三．本次個稅改革的新亮點及籌劃應對要點

四．納稅人和扣繳義務人如何提前作好有效應對？

中篇：社保費成本如何合法降低

一．國地稅合并，社保費征管面臨哪些新變化？

二．不按規(guī)定繳社保費面臨哪些風險？

三．企業(yè)如何合法降低社保費成本。

四．建筑企業(yè)如何簽訂合同能合法降低社保費成本。

五．社保費財務處理應注意的問題。

下篇：土地增值稅清算模擬演練

一．土地增值稅清算必備知識

1．土地增值稅的清算單位如何劃分？

2．如何通過清算單位的事前規(guī)劃有效降低項目整體稅負？

3．應清算項目和可清算項目的政策解析及籌劃應用

二．收入總額的確認和清算審核

1．與收入相關的面積

2．收入總額的確認

3．政府限定回遷房價格如何確認收入額？

4．收入總額的清算審核。

案例1：實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算實例解析？

案例2：拆遷補償案例解析及應用

三．扣除項目金額確認和審核

1．扣除項目的扣除原則

2．土地成本的歸集和分配

⑴ 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容

⑵ 土地成本的具體歸集和分攤

⑶ 拆遷安置費在土地成本確認中的具體應用

⑷ 土地征用及拆遷補償費的入帳票據(jù)

⑸ 土地成本確認中的相關問題及涉稅風險防范

⑹ 土地成本確認中的明細申報表及注意事項

⑺ 營改增對土地成本列支的影響及風險管控

問題1：增值稅體制下“差額計算銷項稅額”是否影響新項目土地成本扣除

問題2：開發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒有出讓金票據(jù)，能否扣除？

問題3：母公司拿地子公司開發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除？

案例1：地價款攤銷案例解析及應用

案例2：本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用

案例3：土地出讓金返還的解析及應用案例

3．前期工程費的歸集和分配

4．建筑安裝工程費的歸集和分配

⑴ 房屋裝修費用如何扣除？有哪些涉稅風險？營銷設施裝修如何扣除？

⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

⑶ 單棟建筑物含不同類型房地產(chǎn)，清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？

⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風險把控及規(guī)劃策略；工程預決算、工程定額在成

本列支中的指導作用

⑸ 混合銷售和兼營下，票據(jù)結(jié)算應注意哪些涉稅風險？

案例：單棟建筑含不同類型房產(chǎn)，清算時其建筑成本應如何分攤？

5．公共配套設施費的歸集和分配

⑴ 公共配套設施費如何涉稅認定？成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費

用土地增值稅清算時如何分攤？

⑵ 建成后產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有的，其成本、費用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權屬

于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認定？

⑶ 分期開發(fā)公共配套設施滯后建設的，土地增值稅如何扣除？

⑷ 分期開發(fā)的多期公共配套費稅收上應如何分攤？

⑸ 紅線外工程土地增值稅清算時如何扣除？

⑹ 銷售房產(chǎn)同時附贈其他開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷售后，配套設施的產(chǎn)權轉(zhuǎn)到哪里？稅務機關如何掌握？

案例2：清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設施發(fā)生的費用” 是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

6．開發(fā)間接費的歸集和分配

⑴ 物業(yè)啟動費計算土地增值稅時能否扣除？

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？

案例2：利息扣除的選擇實例應用

7．期間費用的處理

⑴ 期間費用和開發(fā)間接費用如何區(qū)分？房地產(chǎn)企業(yè)哪些費用土地增值稅清算時必須作為管理費用認定？

8．稅金的處理

⑴ 營改增后土地增值稅稅金扣除常見誤區(qū)及風險把控

9．其它扣除項目金額

⑴ 整體購買未竣工開發(fā)項目土地增值稅清算時如何扣除？

⑵ 單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑶ 爛尾樓收購涉稅風險剖析及規(guī)劃策略

案例1：無產(chǎn)權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用

案例2：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例

案例3：項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除如何計算？

10．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

⑴ 以核定征收方式清算項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計算土地增值稅？

⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

⑶ 清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費用，土地增值稅如何處理？

11．核定征收清算

12．土地增值稅會計處理

13．土地增值稅的監(jiān)管

14．土地增值稅清算的六大步驟

15．土地增值稅清算小結(jié)

四．土地增值稅清算檢查應對

1．清算審核概述

2．案頭初審

3．實地調(diào)查取證

4．清算主體的審核

5．項目收入的審核

6．扣除項目的審核

五．土地增值稅的反避稅和稅收籌劃

1．土地增值稅的反避稅

⑴ 目前國家出臺的土地增值稅反避稅政策有哪些？企業(yè)應關注哪些涉稅風險點？

2．土地增值稅的稅收籌劃

⑴ 如何利用代建房、合作建房、增加扣除項目金額、稅收優(yōu)惠、代收費用等籌劃實例

六．土地增值稅清算案例應用

1．基本案情

2．檢查發(fā)現(xiàn)情況

3．土地增值稅清算應注意的問題

七．現(xiàn)場互動：學員問，老師答，疑難問題不用怕。

主講專家：于老師

全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。