培訓(xùn)內(nèi)容:
專題背景
房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同？項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響？金四系統(tǒng)與“數(shù)據(jù)控稅”征管新體制給企業(yè)清算帶來(lái)哪些隱憂？如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅高稅負(fù)問(wèn)題？如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？國(guó)家在土地增值稅征管方面有哪些返避稅紅線？房地產(chǎn)企業(yè)如何合法進(jìn)行土地增值稅籌劃？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？|
本次特訓(xùn)通過(guò)實(shí)操案例與本省土增稅政策結(jié)合最新申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能，合法降低土地增值稅的稅負(fù)。
專題收益
1、了解土地增值稅立法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對(duì)策略；
2、了解新形勢(shì)下土地增值稅清算的難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略；
3、解決土地增值稅難點(diǎn)重點(diǎn)問(wèn)題掌握清算技巧；
4、了解土地增值稅籌劃方法；
5、熟練掌握土地增值稅清算流程及計(jì)算方法。
課程大綱
主講內(nèi)容
第一節(jié)：土地增值稅清算演練
1、清算單位如何劃分和籌劃？
2、應(yīng)清算項(xiàng)目和可清算項(xiàng)目政策解析及籌劃應(yīng)用
第二節(jié)：土地增值稅收入總額管理
1、土地增值稅清算時(shí)收入總額如何確認(rèn)？視同銷售收入如何處理？代收費(fèi)如何
處理稅收最優(yōu)？
⑴案例：新項(xiàng)目土地成本抵減計(jì)稅銷售額的土地增值稅收入確認(rèn)
2、收入確認(rèn)問(wèn)題：訂金、誠(chéng)意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計(jì)入清算收入？
3、清算時(shí)清算收入偏低如何確認(rèn)？
4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低何種情況可視為有正當(dāng)理由？
5、政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)回購(gòu)安置房，如何確認(rèn)銷售收入？
6、面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？
⑴案例：面積誤差具體處理
⑵案例：拆遷補(bǔ)償實(shí)例解析
7、各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅稅負(fù)最優(yōu)？
8、清算審核稅務(wù)機(jī)關(guān)在收入確認(rèn)方面主要檢查哪些內(nèi)容？如何規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
第三節(jié)：土地增值稅扣除項(xiàng)目管理
一、土地成本管理
1、土地成本包括哪些內(nèi)容？如何攤銷土地成本？合法有效憑證指的是什么？
⑴案例：土地價(jià)款不同攤銷方法案例解析
2、拆遷安置費(fèi)政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
⑴案例：本地安置和異地安置案例解析
⑵案例：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實(shí)例應(yīng)用
3、土地成本涉稅問(wèn)答：
⑴土地使用稅可否計(jì)入土地成本作為扣除項(xiàng)目？
⑵取得土地的印花稅可否記入土地成本？
⑶以地補(bǔ)路（工程）項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程成本，能否看作是其取得土
地成本？
⑷釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？
⑸無(wú)票的土地成本如何確認(rèn)？
二、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
用包括內(nèi)容及審核重點(diǎn)？如何填表？
1、清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？
2、紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)是否可扣除？
3、如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分?jǐn)偡椒ㄖ腥绾斡?br>效把握？不同成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合？
⑴案例：無(wú)產(chǎn)權(quán)建筑物如何計(jì)算土地增值稅
⑵案例：利息扣除選擇實(shí)例應(yīng)用
⑶案例：土地出讓金不同返還方式案例解析
⑷案例：精裝房對(duì)土地增值稅影響
4、建安成本高于平均造價(jià)，如何提供合理的正當(dāng)理由？
5、開(kāi)發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？
6、建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認(rèn)？
7、分期開(kāi)發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？
8、紅線外政府要求項(xiàng)目產(chǎn)生的成本費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？
9、銷售房屋同時(shí)贈(zèng)送如何確認(rèn)？
10、“以地?fù)Q房”“以房換地”納稅時(shí)間何時(shí)確定？計(jì)稅依據(jù)如何確定？
11、期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時(shí)如何區(qū)分？
12、整體購(gòu)買未竣工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何扣除？
13、土地增值稅清算后尾盤銷售土地增值稅如何申報(bào)？
14、清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項(xiàng)目？
15、清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？
第四節(jié)：土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)
1、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算主要檢查哪些方面？
2、案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
3、稅務(wù)檢查部門實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？
4、實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？具體檢查哪些事項(xiàng)？
5、扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？
6、企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
第五節(jié)：土地增值稅的反避稅和稅收籌劃
1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范？
2、土地增值稅籌劃應(yīng)用：
⑴清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項(xiàng)目收入分
解、開(kāi)發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房籌劃實(shí)務(wù)案例
⑵架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用？
第六節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用
1、通過(guò)稅務(wù)檢查中真實(shí)案例講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主
要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)有效應(yīng)對(duì)策略
第七節(jié)：新土地增值稅法新變化及應(yīng)對(duì)方略
1、新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
2、現(xiàn)有待清算項(xiàng)目如何平穩(wěn)向新法過(guò)渡
第八節(jié)：老師現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。
課程主講
于仁德：
注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對(duì)、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測(cè)算管控、“營(yíng)改增”全方位應(yīng)對(duì)和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力強(qiáng)。